감정평가서란? 감정평가 및 감정평가액 등 관련 용어 정리 (+조회 및 발급 방법)

 부동산 거래 및 경매 시 확인하게 되는 감정평가서가 무엇인지 생소하신 분들을 위해 감정평가와 감정평가서 관련 용어들을 정리해보았습니다. 감정평가란 무엇인지 그리고 감정평가서와 감정평가액 등 부동산 거래 시 이해해야 할 용어들을 확인해보시고 참고하세요!

 

감정평가서란? 감정평가, 감정평가액, 관련 용어 알아보기

 

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1. 감정평가란?

 감정평가는 토지 등의 경제적인 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것입니다. 부동산의 소유 등을 통해 얻을 수 있는 권리와 이익에 대해 매긴 금액으로, 평가 대상이 될 수 있는 이익은 법률이 금하지 않아야 하고 시장성이 있어야 하며, 존속기간이 보장되고 이론적으로 평가가 가능해야 하는 조건을 갖춰야 합니다.

 

 

2. 감정평가의 절차

 ① 기본적 사항의 확정

 ② 처리게획의 수립

 ③ 대상 부동산의 확인

 ④ 자료의 수집 및 정리

 ⑤ 자료의 검토 및 가격형성 요인 분석

 ⑥ 평가 방법의 선정 및 적용

 ⑦ 평가액의 결정 및 표시

 

3. 감정평가서

 감정평가서는 감정평가업자가 평가의뢰인이 의뢰한 부동산 물건의 가격을 기재한 문서로, 목적과 기준가치, 기준시점, 산출 근거 등을 작성한 감정평가 보고서입니다. 감정평가서는 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 열람할 수 있으며, 누가 작성하는지에 따라 세부 항목은 다소 차이가 있을 수 있으나 기본 구성은 대체로 비슷합니다.

 

대한민국법원 법원경매정보 홈페이지 링크

 

4. 감정평가서 관련 용어

 ⓐ 시장가치 : 감정평가 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위해 공개된 후 그 대상물의 내용에 정통한 당사자 사이 신중하고 자발적인 거래가 있을 시 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액입니다.

 

 ⓑ 기준시점 : 대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜

 

 ⓒ 기준가치 : 감정평가의 기준이 되는 가치

 

 ⓓ 원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 한 후 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

 ⓔ 적산법 : 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속해 임대하는 데에 필요한 경비를 더해 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 

 

 ⓕ 거래사례비교법 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교해 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

 ⓖ 임대사례비교법 : 대상무럭ㄴ과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건 임대사례와 비교해 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 

 ⓗ 공시지가기준법 : 감정평가의 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷해 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지 가액을 산정하는 감정평가방법

 

 ⓘ 수익환원법 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대하는 순수익, 미래의 현금흐름을 환원 및 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

 ⓙ 수익분석법 : 일반기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석해 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더해 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 

 ⓚ 감가수정 : 대상물건에 대한 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려해 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제 후 기준시점에 있어 대상물건의 가액을 적정화하는 작업

 

 ⓛ 인근지역 : 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역

 

 ⓜ 유사지역 : 대상부동산이 속하지 않는 지역으로, 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

 

 ⓝ 동일수급권 : 대상부동산과 대체 및 경쟁 관게가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역 (인근지역 및 유사지역 포함)

 

 

5. 감정평가액

 감정평가액은 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것으로, 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰하는데 감정평가액은 최초 경매 시 최저입찰가격이 됩니다. 감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지 등을 감정평가하는 것이 직무입니다.