감정평가서란? 감정평가 및 감정평가액 등 관련 용어 정리 (+조회 및 발급 방법)

 부동산 거래 및 경매 시 확인하게 되는 감정평가서가 무엇인지 생소하신 분들을 위해 감정평가와 감정평가서 관련 용어들을 정리해보았습니다. 감정평가란 무엇인지 그리고 감정평가서와 감정평가액 등 부동산 거래 시 이해해야 할 용어들을 확인해보시고 참고하세요!

 

감정평가서란? 감정평가, 감정평가액, 관련 용어 알아보기

 

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감정평가란?

 감정평가는 토지 등의 경제적인 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것입니다. 부동산의 소유 등을 통해 얻을 수 있는 권리와 이익에 대해 매긴 금액으로, 평가 대상이 될 수 있는 이익은 법률이 금하지 않아야 하고 시장성이 있어야 하며, 존속기간이 보장되고 이론적으로 평가가 가능해야 하는 조건을 갖춰야 합니다.

 

감정평가의 절차

 ① 기본적 사항의 확정

 ② 처리게획의 수립

 ③ 대상 부동산의 확인

 ④ 자료의 수집 및 정리

 ⑤ 자료의 검토 및 가격형성 요인 분석

 ⑥ 평가 방법의 선정 및 적용

 ⑦ 평가액의 결정 및 표시

 

 

감정평가서

 감정평가서는 감정평가업자가 평가의뢰인이 의뢰한 부동산 물건의 가격을 기재한 문서로, 목적과 기준가치, 기준시점, 산출 근거 등을 작성한 감정평가 보고서입니다. 감정평가서는 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 열람할 수 있으며, 누가 작성하는지에 따라 세부 항목은 다소 차이가 있을 수 있으나 기본 구성은 대체로 비슷합니다.

 

대한민국법원 법원경매정보 홈페이지 링크

 

감정평가서 관련 용어

1. 시장가치

 감정평가 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위해 공개된 후, 그 대상물의 내용에 정통한 당사자 사이 신중하고 자발적인 거래가 있을 시 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액입니다.

2. 기준시점

대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜

3. 기준가치

감정평가의 기준이 되는 가치

4. 원가법

대상물건의 재조달원가에 감가수정을 한 후 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

5. 적산법

 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속해 임대하는 데에 필요한 경비를 더해 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법입니다.

 

 

6. 거래사례비교법

 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교해 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

7. 임대사례비교법

 대상과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건 임대사례와 비교해 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

8. 공시지가기준법

 감정평가의 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷해 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지 가액을 산정하는 감정평가방법

9. 수익환원법

 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대하는 순수익, 미래의 현금흐름을 환원 및 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

10. 수익분석법

 일반기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석해 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더해 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

11. 감가수정

 대상물건에 대한 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려해 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제 후 기준시점에 있어 대상물건의 가액을 적정화하는 작업

12. 인근지역

 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역

13. 유사지역

 대상부동산이 속하지 않는 지역으로, 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

14. 동일수급권

 대상부동산과 대체 및 경쟁 관게가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역 (인근지역 및 유사지역 포함)

 

 

감정평가액

 감정평가액은 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것으로, 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰하는데 감정평가액은 최초 경매 시 최저입찰가격이 됩니다. 감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지 등을 감정평가하는 것이 직무입니다.

 

 

 지금까지 감정평가서와 감정평가의 절차, 관련 용어 및 감정평가액에 대해 살펴보았습니다. 관련 용어가 굉장히 많고, 절차가 복잡해 보일 수는 있으나, 그럼에도 부동산 경매 시 꼭 확인해야 할 필수 요소이기 때문에 제대로 이해하는 것이 좋을 것 같습니다. 이 포스팅이 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!