부동산 경매 - 감정평가서 총정리 (발급 방법, 조회, 번호, 양식)

 안녕하세요, 오늘은 부동산 경매에 빠질 수 없는 요소, 감정평가서에 대해 알아보겠습니다. 부동산 감정평가서의 발급 및 번호 조회 방법, 감정평가액 산출 방식, 감정평가서 양식 내용 등에 대해 총정리해두었으니 확인하시고 부동산 경매 시 참고하세요!

 

부동산 감정평가서 발급 방법, 번호 정보 공개, 양식 내용 정리

 

감정평가서란?

 감정 평가서는 감정평가업자가 평가의뢰인이 의뢰한 부동산 물건의 가격을 기재한 문서로, 감정평가업자가 목적과 기준가치, 기준 시점, 산출 근거 등을 작성한 감정평가 보고서입니다.

 

 경매 시 경매개시 결정이 되면 집행관이 현황 조사 및 감정평가를 요청하게 되고, 감정평가사는 이 때 직접 현장으로 가서 해당 부동산을 감정합니다. 이 부동산 감정평가액은 경매에서 최저가액이 되어 매각기일이 정해지는데, 경매가 진행되는 입찰기일과 평가시기에 차이가 있으므로 감정평가액은 시세와 같다고 보면 안됩니다.

 

 경매를 위한 감정평가 시 채권자의 채권 회수 목적으로 시세보다 조금 더 높은 가격으로 감정평가가 되는 경향이 있어 대부분 1회차에서는 유찰이 되는 경우가 많은데, 간혹 감정평가액이 시세보다 낮은 경우도 있습니다.

 

 혹시, 감정평가, 감정평가액 및 감정평가서와 관련하여 조금 더 자세한 내용을 알고 싶으시다면?

감정평가서란? 감정평가 및 감정평가액 등 관련 용어 정리 (+조회 및 발급 방법)

 

감정평가서 포함 사항

 감정평가서에 포함되어야 할 내용에 대해 알아보겠습니다. 

1. 감정평가업자의 명칭

2. 의뢰인 성명 또는 명칭

3. 대상 물건의 소재지와 종류, 수량, 그 외 필요사항)

4. 대상물건 목록의 표시 근거

5. 감정평가 목적

6. 기준 시점, 조사기간, 감정평가서 작성일

7. 실지조사를 하지 않았을 경우 그 이유에 대한 설명

8. 시장가치 외 기준으로 감정평가 시 제5조제3항 각 호의 사항 기재. 다만, 같은 조 제2항제1호의 경우, 해당 법령 기재

9. 감정평가조건을 붙인 경우 - 제6조제3항 검토사항 기재.

10. 감정평가액

11. 감정평가액 산출 근거 및 결정 의견

12. 전문가의 자문을 거쳐 감정평가 시 - 자문 내용 기재

13. 그 외 규칙 및 다른 법령에 대한 기재사항

 

 

감정평가서 내용 (구성 요소)

 부동산 감정평가서의 내용은 크게 다섯 가지로 구성되어 있습니다. 바로 감정평가표, 감정평가의 산출 근거 및 결정의견, 감정평가명세표, 감정평가요항표 그리고 위치, 구조 및 평면도와 현황 사진입니다. 각 요소에 대한 설명을 해보겠습니다.

1. 감정평가표

최종적으로 평가된 감정가격이 표시되는 표지 제외 첫 번째 페이지

 

감정평가표 양식

 

2. 감정평가의 산출근거 및 결정의견

평가 금액의 산출 근거 및 내용 확인 가능

3. 감정평가명세표

각 구분항목별 평가 세부내용 확인 가능

4. 감정평가요항표

건물의 구조, 위치, 이용상태 등 가치형성 요인에 영향을 미치는 항목들에 대한 확인 가능

5. 위치, 구조 및 평면도와 현황 사진

지도상의 위치, 평면도, 현황 사진 확인 가능

 

 

감정평가액 산정 방법 (가치 판단 방식)

 부동산의 가치를 산정하는 방법은 크게는 세 가지로 나누어볼 수 있는데, 각각의 특징과 세부 산정 방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 비교 방식

거래사례비교법

비슷한 물건의 거래사례와 비교, 보정을 거친 후 감정평가액을 산정하는 방법

임대사례비교법

비슷한 물건의 임대사례와 비교, 보정을 거친 후 임대료를 산정하는 방법

2. 원가 방식

원가법

재조달원가에 감가수정 후, 감정평가액을 산정하는 방법

적산법

기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 경비를 더해 임대료를 산정하는 방법

3. 수익 방식

수익환율법

미래 기대되는 순수익, 현금흐름을 환원 또는 할인하여 평가액을 산정하는 방법

수익분석법

기업 경영에 의해 산출된 총 수익을 분석, 일정 기간의 순수익과 경비를 더해 임대료를 산정하는 방법

 

 여기서 비교 방식은 경매에서 가장 쉽게 볼 수 있는 감정평가액 산정 방법인데, 다만 거래가 빈번하지 않은 부동산일 경우 적용이 어려울 수 있습니다. 원가 방식은 감가수정을 할 필요가 없는 신축 건물 및 특수 목적 부동산에 유용한 감정평가액 산정 방법입니다.

 

 

감정평가서 조회 방법 (발급 방법)

① 대한민국 법원 경매정보 홈페이지 접속

대한민국법원 법원경매정보 홈페이지 링크

 

② 빠른물건검색에서 확인이 필요한 관심 물건 검색 (물건상세검색 시 사건 번호 입력 조회 가능)

③ 물건상세검색 후 물건기본정보 하단의 감정평가서 배너를 클릭

④ 감정평가서 클릭 시, 해당 경매 물건에 대한 자세한 감정평가서 확인 가능

⑤ 인쇄 버튼을 클릭하여 pdf 저장 또는 출력

 

 

 이상, 감정평가서에 포함되는 내용과 구성 요소, 양식, 그리고 감정평가서 조회 (발급) 방법에 대해 알아보았습니다. 감사합니다.